浙商证券：房地产行业专题报告：下一个机会：核心城市国企开发商

投资要点1.地产板块前期为什么下跌？申万房地产指数（882118.WI）从2022年12月1日至2023年7月18日持续下行，跌幅达21.8%。我们认为房地产板块前期持续承压的原因有三方面：1）【基本面】行业整体销售未见拐点：2023H1房企销售额、开发投资额及新开工面积持续下跌，仅竣工面积增速在“保交楼”的背景下维持正增长。根据国家统计局数据，2023H1全国商品房销售面积为5.95亿平方米，同比下降5.3%，房地产开发投资5.86万亿元，同比下降7.9%；房屋新开工面积4.99亿平方米，同比下降24.3%；房屋竣工面积3.39亿平方米，同比增长19.0%。2）【基本面】房企销售表现欠佳：根据克而瑞数据，2023年1-7月百强房企实现销售操盘金额34124.4亿元，同比降低4.7%。我们认为造成房企7月销售面积下行的原因主要为：a）7月房企推盘积极性不足，根据中指研究院数据显示重点50城批准上市面积环比下降约4成；b）7月是传统销售淡季，供需双双走弱，导致房企销售表现不强。3）【政策面】政策放松力度和速度在7月出现拐点：2023年7月24日政治局会议时隔7年重新明确了房地产市场供需关