国联证券：房地产：政策持续宽松，基本面边际改善

政策变化：政策仍处于宽松期。政策定调国内住房市场的供需关系已发生重大变化，地产政策也跟随行业基本面变化及时调整。“因城施策”下，各层级城市出台包括“认房不认贷”、下调首付比例与房贷利率等政策以提振需求端。监管部门通过调整金融机构对房企融资限制政策，改善地产融资端。“城中村改造”，“保障房建设”等政策指导，有助于边际减缓地产投资端下行压力。企业现状：压缩投资，房企经营压力不减。营收层面，随着行业销售下行，房企营业收入增速下降。投资层面，房企拿地仍处于收缩状态，行业内部拿地强度分化明显。负债层面，由于降低投资强度，国央企负债保持平稳，部分民企因销售回款下降，负债压力仍难缓解。盈利层面，行业近年毛利率持续下行，目前进入阶段性低位，短期来看行业盈利能力或难以回升。行业供需：预计2024年行业下行压力边际缓解。2023年商品房销售额累计同比增速于7月份转负；企业到位资金持续紧张，延续2022年同比负增长趋势；房地产开发投资额年初至今累计同比降幅持续扩大。随着政策重心转向提振行业需求及防范风险，7月以来各地“因城施策”对需求端政策密集调整，2024年行业下行压力有望边际缓解。预计2024年销售面积