国信证券：房地产行业专题：香港楼市复盘与思考

核心观点 香港住宅始终紧缺，主要供应端受到制约。香港二战结束后人口增长、经济腾飞，虽然香港经济人口总量并不占优，但人均水平和经济密度均居于亚洲头部城市和地区前列。但香港的人均居住面积较小，自有住房率水平较低，主要供给受到土地约束和房企控制。客观来看，房地产市场的需求再大，如果能相应增加足够的供给，也不一定会产生短缺，为缓解“房荒”，政府先后主导推出了徙置大厦、廉租屋、“十年建屋计划”、“居者有其屋计划”自置居所贷款等政策。 1997-2003复盘：地产“泡沫”后金融危机时期的大调整。1997年香港地产“泡沫”形成，1995至1997年香港私人住宅价格涨幅最高达100%。1997年10月起，香港地产开始长达6年之久的下跌调整，价格调整六成有余。导致泡沫形成和调整的原因包括：供需严重失衡、房企经营高度集中、资产通胀过高等。为了挽救楼市，香港从1998年起推出多项措施，对楼市价格的下跌发挥了抑制作用，但未扭转楼市下跌趋势，2002年香港重新指定房屋政策的方向，其宗旨是政府的角色将从积极干预退回原有的不干预的传统中。在地产下跌时期应对的措施包括：保卫汇率、抑制供给、租住公屋兴建计划、需求端政策