中银证券：地产新模式探索系列之一：代建行业篇：代建新航道，迎来新机遇

我国代建业务源于政府建设需求市场化改革。1993年厦门市首次将政府投资项目委托给专业项目管理单位建设，政府代建模式初步形成。2010年10月首个商业代建项目——绿城杭州翡翠湾落地。四川信托就旭辉郎悦庭项目于2011年8月发行“朗悦庭股权投资集合资金信托计划”，标志着资本代建模式的萌芽。不同于传统开发模式，代建仅需为项目提供解决方案并输出品牌，不涉及拿地、出资等环节，是一种轻资产开发模式。成本包括员工成本、办公室租赁开支、市场推广开支及行政开支，其中员工成本与服务成本（服务成本主要为支付给代建业务伙伴的管理费、业务程序外包安排所产生的成本）为主要部分，2022年绿城管理以上两部分成本占比分别为39%、52%。根据委托人性质进行划分，可分为商业代建、政府代建、资方代建。1）商业代建：委托方一般为中小型房企和城投平台，其管理费主要包含基础管理服务费和基于销售表现的溢价管理服务费。按照中原建业招股说明书，商业代建的基础管理费用约为总销售额的3-6%或85-350元/平（住宅项目），溢价管理服务费为超出销售目标的10-20%收取。2）政府代建是指代建企业通过政府招投标，提供公共住房及公共基础设施