仲量联行：基础设施公募REITs的中国特色-制度设计、估值机制与服务路径报告

与海外REITS产品往往重商业、轻基建不同，中国公募REITS在制度设计之初即明确基础设施为其底层资产，凸显出中国公募REITS的公共服务属性。2020年试点启航之时，污水处理、垃圾处理及生物质发电、产业园区、收费公路和仓储物流等五大主流基础设施领域成为首批底层资产的主体。根据彭博数据分析，中美REITS市场在资产结构上存在显著差异:美国市场以多元化经营(23.5%)、工业(21.2%)、住宅(18.3%)、医疗保健(13.8%)和零售(11.9%)为主导,合计占比88.7%:而中国市场则以交通基础设施(32.9%，主要为高速公路特许经营类)、园区基础设施(22.1%)、消费基础设施(15.4%)、能源基础设施(11.2%)和仓储物流(8.2%)为主，合计占比89.8%。与日本市场(AJPI数据)84.1%集中在办公楼、物流设施和零售的结构相比，中国REITS市场最显著的特征是基础设施类资产占比高达81.6%(含交通、园区、能源基础设施)，这一结构特征既反映了中国基建资产证券化的政策导向，也体现了与海外REITS市场在底层产品层面的本质区别。中国公募REITS已进入常态化发展阶段