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植信投资研究院:美国房价居高难下——全球房地产月度观察(2022年5月刊)

时间:2022-06-08  来源:www.WaiTang.com  作者:外唐智库  来源:  查看:841  

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01 概览:全球部分地区房价

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02 美国:房价持续高企,建筑业景气度回落

美国房价连续四个月回升。3月CS房价增速同比为21.2%,较上个月上涨1个百分点。从供需关系来看,美国房屋供给增加缓慢,美联储紧缩的货币政策对住房需求的抑制作用有限,供给紧张局面预计将持续,预计美国房价增速今年将有所放缓但仍会保持在较高水平。

全美建筑商协会NAHB指数持续回落4月为77,为2021年9月以来新低。一方面,抵押贷款利率飙升和供应链混乱推高住房成本,抑制部分购房需求;另一方面,木材等建筑材料的短缺以及高昂的价格提高建筑商的生产成本,导致建筑商信心回落。

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03 美国:住宅销量显著下跌

美国新房、二手房销量齐跌。2022年3月,新屋销售同比(12个月平均)为-14.2%,较上个月大幅下降6.4个百分点;成屋销售同比增长2.8%,较上个月回落3.3个百分点。4月份新房的销售量下降到近两年来的低点,表明高房价和快速上升的住房贷款利率对市场形成了较大的挤压,住房销量或将持续走低。

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04 美国:住房贷款利率持续飙升,住房信贷增长加快

美国长期抵押贷款利率创近四年新高,住房信贷增速有所回升。4月30年期抵押贷款平均利率跃升至4.98%,较3月大幅上升81bp。其中,5月中旬的30年期抵押贷款固定利率的平均利率跃升至5.30%,为自2018年12月以来的最高单周数据。5月份商业银行不动产抵押贷款增速再度走高,达到了2017年以来的最高增速。美联储加息和缩表预期持续升温在中长期抑制居民购房需求,但短期内使得人们为提前锁定贷款利率而踊跃申请贷款,短时间内美国房价仍将在高位盘旋。

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05 美国:新屋开工小幅回落,营建支出持续上升

美国新屋开工小幅下降,但仍保持在较高的增速区间。4月新屋开工同比为16.2%,较上个月回落3.9个百分点。营建支出保持高速增长,4月建造支出(年化)同比增长10.9%,续创2020年疫情以来的高点。虽然新屋开工和建造支出都处于较高的增速区间,但由于新屋占房地产市场的比重较低,成屋库存同比尚未回升,预计房地产市场仍处于供不应求的状态。

综合来看,由于可供出售的库存较低,较大的供需缺口将促使全美房价增长保持强劲,但是随着美联储货币政策收紧的步伐加快,美国楼市将有所降温。

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06 美国房地产信托基金REITs:小幅下跌

年初以来,美国最大的REITs指数Wilshire US REIT有所下跌。截至2022年5月底,Wilshire US REIT指数为13523.85点,较3月下跌12.7%,较年初下跌10.4%,跌幅持续扩大。展望未来,俄乌冲突、通胀高企将影响经济复苏,叠加美联储加速收紧货币政策或,金融市场或将继续回调。

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07 加拿大:销售不断放缓,房价增速小幅回落

加拿大房价增速小幅下跌。4月全国新屋房价同比上涨9.5%,较3月下降2.1个百分点。房价虽然还在上涨,但上涨速度已经明显放缓。随着更大幅度的加息以及更为严格的贷款标准落地,房价增速将持续放缓。

销售和新屋开工增速双双回落。4月住宅销售增速为2.9%,较3月大幅回落24.6个百分点,回落速度加快。受原材料价格高企,供应链阻塞的影响,4月新屋开工(年化)增速为7.3%,较2月大幅下降5.5个百分点,连续5个月出现下降。

08 欧洲:英国房价增速小幅回落,但仍位于快速上升区间

英国房价小幅回落。5月Nationwide房价同比上涨11.2%,较4月小幅下降0.9个百分点,连续两个月回落。虽然英国央行于去年12月率先加息,但与历史相比,加息后的贷款利率并不算高,对住房需求抑制有限。巨大的供需缺口仍将支撑英国房价高位运行。

荷兰房价大幅回落。3月同比涨幅为4.7%,较2月回落8.9个百分点,较年初大幅回落16.9个百分点。抵押贷款利率上涨和供需缺口改善将抑制房价的上涨动能。

葡萄牙房价进一步攀升。4月葡萄牙房价同比上涨17.6%,较3月上涨0.6个百分点。低利率环境有助于住房需求扩张,叠加低基数效应,房价有望进一步攀升。

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09 亚太:香港房价负增长,韩国增速持续放缓

香港房价出现负增长。3月房价同比增长-2.1%,连续2个月负增长。受疫情冲击影响,3月香港楼市低迷,房价随之走低。随着疫情不断好转,叠加低利率环境,下半年楼市将趋于乐观。

韩国房价不断回落。4月平均房价增速为10.3%,较2021年高点下降1个百分点,连续6个月回落。在政府重拳调控、贷款利率上调等多重利空下,房价增速或将进一步放缓。

澳洲住房贷款增速持续下降。3月澳洲商业银行新增住房贷款同比增长11.1%,较2月回落1.5个百分点。澳洲统计局表示,由于通胀水平远高于央行目标,澳央行年内加息预期不断升温,需求的快速扩张或将被抑制。

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