植信投资研究院：美国房价居高难下——全球房地产月度观察（2022年5月刊）

美国房价连续四个月回升。3月CS房价增速同比为21.2%，较上个月上涨1个百分点。从供需关系来看，美国房屋供给增加缓慢，美联储紧缩的货币政策对住房需求的抑制作用有限，供给紧张局面预计将持续，预计美国房价增速今年将有所放缓但仍会保持在较高水平。

全美建筑商协会NAHB指数持续回落，4月为77，为2021年9月以来新低。一方面，抵押贷款利率飙升和供应链混乱推高住房成本，抑制部分购房需求；另一方面，木材等建筑材料的短缺以及高昂的价格提高建筑商的生产成本，导致建筑商信心回落。

美国新房、二手房销量齐跌。2022年3月，新屋销售同比（12个月平均）为-14.2%，较上个月大幅下降6.4个百分点；成屋销售同比增长2.8%，较上个月回落3.3个百分点。4月份新房的销售量下降到近两年来的低点，表明高房价和快速上升的住房贷款利率对市场形成了较大的挤压，住房销量或将持续走低。

美国长期抵押贷款利率创近四年新高，住房信贷增速有所回升。4月30年期抵押贷款平均利率跃升至4.98%，较3月大幅上升81bp。其中，5月中旬的30年期抵押贷款固定利率的平均利率跃升至5.30%，为自2018年12月以来的最高单周数据。5月份商业银行不动产抵押贷款增速再度走高，达到了2017年以来的最高增速。美联储加息和缩表预期持续升温在中长期抑制居民购房需求，但短期内使得人们为提前锁定贷款利率而踊跃申请贷款，短时间内美国房价仍将在高位盘旋。

美国新屋开工小幅下降，但仍保持在较高的增速区间。4月新屋开工同比为16.2%，较上个月回落3.9个百分点。营建支出保持高速增长，4月建造支出（年化）同比增长10.9%，续创2020年疫情以来的高点。虽然新屋开工和建造支出都处于较高的增速区间，但由于新屋占房地产市场的比重较低，成屋库存同比尚未回升，预计房地产市场仍处于供不应求的状态。

综合来看，由于可供出售的库存较低，较大的供需缺口将促使全美房价增长保持强劲，但是随着美联储货币政策收紧的步伐加快，美国楼市将有所降温。

年初以来，美国最大的REITs指数Wilshire US REIT有所下跌。截至2022年5月底，Wilshire US REIT指数为13523.85点，较3月下跌12.7%，较年初下跌10.4%，跌幅持续扩大。展望未来，俄乌冲突、通胀高企将影响经济复苏，叠加美联储加速收紧货币政策或，金融市场或将继续回调。

加拿大房价增速小幅下跌。4月全国新屋房价同比上涨9.5%，较3月下降2.1个百分点。房价虽然还在上涨，但上涨速度已经明显放缓。随着更大幅度的加息以及更为严格的贷款标准落地，房价增速将持续放缓。

销售和新屋开工增速双双回落。4月住宅销售增速为2.9%，较3月大幅回落24.6个百分点，回落速度加快。受原材料价格高企，供应链阻塞的影响，4月新屋开工（年化）增速为7.3%，较2月大幅下降5.5个百分点，连续5个月出现下降。

英国房价小幅回落。5月Nationwide房价同比上涨11.2%，较4月小幅下降0.9个百分点，连续两个月回落。虽然英国央行于去年12月率先加息，但与历史相比，加息后的贷款利率并不算高，对住房需求抑制有限。巨大的供需缺口仍将支撑英国房价高位运行。

荷兰房价大幅回落。3月同比涨幅为4.7%，较2月回落8.9个百分点，较年初大幅回落16.9个百分点。抵押贷款利率上涨和供需缺口改善将抑制房价的上涨动能。

葡萄牙房价进一步攀升。4月葡萄牙房价同比上涨17.6%，较3月上涨0.6个百分点。低利率环境有助于住房需求扩张，叠加低基数效应，房价有望进一步攀升。

香港房价出现负增长。3月房价同比增长-2.1%，连续2个月负增长。受疫情冲击影响，3月香港楼市低迷，房价随之走低。随着疫情不断好转，叠加低利率环境，下半年楼市将趋于乐观。

韩国房价不断回落。4月平均房价增速为10.3%，较2021年高点下降1个百分点，连续6个月回落。在政府重拳调控、贷款利率上调等多重利空下，房价增速或将进一步放缓。

澳洲住房贷款增速持续下降。3月澳洲商业银行新增住房贷款同比增长11.1%，较2月回落1.5个百分点。澳洲统计局表示，由于通胀水平远高于央行目标，澳央行年内加息预期不断升温，需求的快速扩张或将被抑制。