东兴证券：房地产行业2022年地产中期策略：分化加速，走向格局优化的新时代

销售分化：城市分化加速，民企销售压力更大。行业承压之下销售分化显著，低能级城市压力更为凸显，城市分化的背后是人口跟随产业加速向省会等高能级城市集中。国有背景的房企，销售情况显著好于民企，房企销售走势分化明显。从数据来看，截至2022年4月，样本民企的整体销售同比下滑53.6%，同期样本内央企和国企的销售下滑分别为38.1%和34.5%。融资分化：资金面持续紧张、房企信用分层明显。资金面愈发紧张，销售的下滑进一步加剧了行业资金面的紧张局势。资金面紧张的背后，房企信用明显分层，民企债券违约规模激增，央企和国企的融资优势进一步凸显。信贷资源明显向央企和国企倾斜，截至5.20，2022年央企和国企的境内地产债发行占比达到了86%，民企占比仅为4%。投资分化：行业整体缩表，央企国企稳步扩张。民企的缩表趋势十分明显，央企国企则稳健扩张。从数据来看，样本民企2021年资产规模整体增速为-29%，而样本央企资产规模则同比扩张了9.9%。负债方面，样本民企2021年带息债务规模整体增速为-37.1%，同期样本央企带息债务规模整体增速为9.8%。房企缩表之下，地产投资规模大幅下滑，土地市场在走弱中进一步分