中信证券：透视海外成熟物管企业

美国物业公司主要分为物业经理人公司和物业基础服务公司，物业经理人由业主聘请，作为物业服务管理的代理。物业基础服务公司则负责提供具体的物业服务。美国的物业公司高度分工，物业经理人主要负责物业资产的运营，主要起到组织、调度及监理的作用并最终向业主负责。专业的服务与专业的管理相分离，这与中国的模式有所不同。我们重点研究上市物业龙头FirstService 和物业相关细分服务提供商ServiceMaster。相比美国，中国物业管理服务行业更具广度和深度。由于存量住宅更多，中国的物业管理市场比美国广阔；由于新房开发规模更大，中国的物业龙头拓展在管面积更加方便；由于小区制的居住形态不同，公共服务提供、社区活动开展程度不同，中国物业龙头的服务种类比美国更丰富。由于绝大多数龙头物业管理的品牌源自开发企业，中国物业管理品牌社会认知度更强。美国物业管理龙头发展的三条经验：高服务品质，结合具体服务能力的平台化策略，透过并购扩张服务边界和增加客户。FirstService 极为重视客户服务质量，其战略扩张模型的第一条即是通过卓越的客户服务，通过老客户引流新客户，目前公司60%的新增客户来自于这一系统。Firs