国盛证券：房地产开发行业专题研究：2023财报解析：行业盈利能力弱化，头部房企逐步与行业拉开差距

2023 年开发房企盈利能力弱化，行业整体出现亏损。在销售低迷、房 企融资环境收缩的 2023 年，行业整体利润表现继续承压，近年来首次出 现板块级别亏损。2023 年，174 家开发房企整体实现营收 5.87 万亿元 （人民币，同比+1.3%，下同）；实现利润总额 2269.9 亿元（- 32.8%）；实现净利润-101.3 亿元（-112.0%）；实现归母净利润-587.0 亿元（-3413.7%）。利润率方面，2023 年开发房企整体毛利率为 16.8%，同比下降 2.35pct；归母净利润率为-1.0%，同比下降 1.03pct。 头部与非头部、国央企与民企之间业绩不断分化，头部国央企营收业绩 相对稳定、计提相对充分、盈利能力领先，未来业绩有望持续领先。我 们选取了头部 15 家房企进行重点分析，包括 10 家样本国央企以及 5 家 样本民企。2023 年样本国央企营收同比+7.5%，民企同比-9.9%。在 销售总量见顶后，房企整体结转收入将承压，国央企凭借稳健的销售， 近年来营收表现相对稳健。我们认为未来国央企营收增速也会逐步承 压，但仍将显著优于民企营收增速表现。20