开源证券：房地产行业深度报告：止跌回稳专题一：房价止跌的路径分析

房价下跌周期较长，一线城市更稳健 从70城房价同比数据来看，新房和二手房价格增速走势趋于一致，均在2022年进入下跌通道，2024年有扩大趋势，下跌周期分别为29和31个月。根据70城房价指数，一、二、三四线新房价格指数分别降至2021、2020、2019年中旬水平；一线城市二手房价格指数降至2020年初水平，二线和三四线均降至2018年初水平。 供需关系直接影响，居民预期为重要制约因素 我们认为本轮房地产周期房价下跌主要受供需关系和购房预期影响：成交端，2024年1-8月商品房销售面积绝对规模降至2015年水平；供应端，9月商品房待售面积依旧维持高位，二手房挂牌量自6月以来不断攀升，整体库存较大，供过于求的情况下，开发商和二手业主在避险趋势下降价出售，导致房价持续下跌。截至二季度末，预期未来更多储蓄占比维持高位，房价预期上涨比例降至14.6%，预期下行导致购房意愿不足的循环还在演绎。 房价止跌回稳的几种路径 （1）政策：首付比例和存量利率下调有望修复购房预期，四个一线城市限购政策调整后，房价预期改善传递到低能级城市。（2）供应：从严控增量角度而言，322城1-9月宅地成交面积和金额分