德邦证券：房地产：消化存量和优化增量住房，构建房地产发展新模式

投资要点： 事件：2024年4月30日，中共中央政治局召开会议。会议强调要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。强调统筹研究消化存量房产，优化增量住房的政策措施，构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。 消化存量房产优化增量住房，后续支持政策或将跟进优化。政治局会议从存量和增量角度，提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。对消化存量，截至2024年5月5日，超50城推出住房“以旧换新”政策，郑州、上海、深圳等重点城市均在其中。通过“以旧换新、卖旧买新”政策，打通一二手置换通道，实现存量房产去化。4月30日，北京发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，调整优化五环外住房限购政策，助力北京五环外区域存量房源消化。另外，后期若通过二手房以旧换新、将部分存量商品房转化为保障房，既可增加保障房供应，又可带动更多存量房产去化。参考郑州“以旧换新、卖旧买新”细则，预计未来更多城市和平台参与到消化存量住房工作中，同时核心城市或将进一步调整限购政策，定向促进高库存区域存量去化。对优化增量住房，