民生证券：地产2022年中期策略报告：踞炉炭上，立足当下

政策|因城施策是本轮放松主题因城施策力度由小到大可分为四种类型，从拓宽有资格购房潜在客户群，到释放有多次购房能力者的改善性需求，再到为缺乏购房能力者加杠杆，最终阶段是自行创造新的购房需求。能级越低的城市，越容易采用后两个阶段的政策，也就是所谓“应出尽出”。市场|经济压力下恢复速度缓慢2022上半年，房地产市场销售情况延续了2021年四季度的下滑趋势。根据克而瑞数据，重点30城4月和5月同比销售面积都出现了腰斩的情况，不少企业反馈当前购房者在就业和疫情等压力下消费能力减弱。土地|城投外成交额显著下降2022年，除了合肥外的16个集中供地的核心城市城投以外的企业拿地金额均出现了较为明显的下降，部分如南京下降幅度达89%；全国范围来看，1月到6月的全国土地成交金额同比去年也均为负，给地方财政带来压力。销售|Top100房企销售同比腰斩2022年1-6月，不同排名门槛的企业整体销售均出现了不同幅度的下降。其中Top100房企全口径销售金额同比合计下降了50.7%；Top10房企的全口径降幅最小为45.4%；总体差异不大资金|融资环境总体依然较严峻从2022年上半年，民营企业公开融资渠道不畅，除