光大证券：光大房地产公募 REITs 产品专题研究报告（1）：红土保租房公募REIT正式启航，存量资产运营打开新空间

要点住房保障体系建设力度加大，国内首单保租房公募REIT审核通过2021年以来中央针对保障性租赁住房建设力度加大，着力解决新市民、青年人的住房困难问题。当前“租购并举、全面发展住房租赁市场”已成为建设房地产长效机制的重要内容，“十四五”期间预期全国保障性租赁住房筹建规模接近900万套，涉及的总投资额为1.35万亿元，约占同期房地产投资的2%-3%，为“十三五”期间棚改投资额的20%（光大宏观）。2022年7月11日，国内首单保租房REIT审核通过，有力拓宽住房租赁企业直接融资渠道，促进存量资产向运营升维转型，助力租赁物业证券化产品实现资产管理完整闭环。红土保租房REIT产品具备产生持续、稳定现金流的能力1.地理位置来看，红土保租房REIT初始资产为安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑和凤凰公馆四个保租房项目，均位于所在区域的核心地段，周边配套齐全且均为新建住房暂无直接竞品，公共交通条件便利，出行较为方便。2.出租情况来看，自运营以来四项底层项目主要租赁业态均已达到较高出租率（截至2022年3月31日，租赁住房部分平均出租率达99%），同时四项底层项目租金不及市场租赁住房租金定价的六折（睿和