国信证券：房地产行业专题：华夏中证全指房地产ETF投资价值分析-短期布局分歧收敛，长期布局行业新生

核心观点复苏中的房地产业。随着放松政策起效，销售自21Q3急速下行、22Q1疫情冲击以来，至6月量价终现拐点。2022上半年，百强房企全口径销售额同比-51%，6月单月百强房企全口径销售额同比-43%，降幅有所收窄。叠加上年同期的低基数，三季度数据大概率进一步好转。但是房企外部融资情况改善有限，22H1累计发行国内债券2859亿元，同比-26%；累计发行海外债券664亿元，同比-67%。开发投资持续恶化，地产链继续承压。我们认为，房地产回归正常轨道，是当前政府、企业、居民的共同利益所在，因此没有必要对地产销售有超过对经济整体的担忧，期待需求端创新政策的推出。地产股复盘，行情受政策博弈和内在价值逻辑的双重作用。政策博弈角度，基本面决定政策方向，政策方向决定超额收益。价值角度，利润率与杠杆率的变化方向决定估值的变化方向。2016年至2021年，行业景气度高企，地产股估值却持续下杀，根源在于过度快周转对行业的裹挟，拉低利润率的同时，提高真实杠杆。2022年初至4月地产板块明显跑赢大市，主要是因为预售监管、非标收缩导致的快周转模式退出，进而带来拿地利润提升和真实杠杆下降，估值修复的理由出现。但