国盛证券：房地产开发2022中期策略：十字路口的房地产

上半年基本面：（1）销售量价齐跌，城市分化显著，预计全年商品房销售金额同比下降21.4%至14.3万亿元，2023年销售复苏仍将依赖政策放松。上半年累计销售金额同比降至-28.9%，跌幅位居历史最高水平。上半年累计销售面积同比为-22.2%，累计销售价格同比为-8.6%，70大中城市新建住宅价格指数同环比均转负。二三线城市住宅销售金额同比降幅高于一线城市。随着疫情得到控制、四限政策持续放松，当前市场处于弱复苏情况。（2）拿地金额同比下降近5成，国企成为拿地主力，预计全年土地购置费下降22.2%至3.9万亿元，若销售市场修复力度偏弱，开发商基于“以销定产”的投资策略，2023年土地市场成交的修复难言乐观。上半年土地购置面积同比降低48.3%，成交价款同比减少46.3%。300城土地供应量缩减近半，成交缩减约六成。首批集中供地成交热度平平，国企为拿地主力。（3）预计全年房地产开发投资完成额同比下降12.7%至12.9万亿元，2023年依旧承压。（4）政策放松呈现“少量多次、逐步加快”特征，一二线城市仍有较大空间。目前全国40个一二线城市中，北京、三亚尚未出台“四限”相关政策，其余38个城市