国金证券：房地产：K型分化，房企业绩寻求筑底

【基本结论】营收利润双双下滑，央国企更具韧性。样本房企1H22营业收入同比-11.5%，自2017年来首次为负；1H22归母净利润同比-47.0%，降幅与2021年全年相当，央国企营收利润降幅均小于民营房企。行业毛利率水平持续下滑，样本房企1H22年整体毛利率为17.9%，较2021年全年下降2.4pct，民企毛利率下滑更为明显。改善房企合同负债规模大，建发国际、滨江集团合同负债规模是营收的3倍以上，保障未来业绩增长。销售投资持续低迷，优质房企率先复苏。2022年市场延续低迷态势，1-6月全国商品房销售金额同比-28.9%，典型房企中仅越秀地产同比为正（+3.2%）；近期头部房企销售出现好转，改善房企销售拐点已经基本确定，建发8月销售环比增长57%，同比增长71%，领跑行业。投资端房企拿地强度分化，部分民营房企拿地基本停带，而建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国海外发展等房企积极错峰拿地，有望改善未来公司利润水平，同时能在市场复苏阶段抢占市场。行业显现缩表超势，债务结构有所优化。行业整体减负债降杠杆，典型房企1H22资产规模较2021年末下降0.83%，资产规模增速首次出现负值