国金证券：房地产行业研究：行业洗牌、拐点确立，优质房企布局好时机

行业观点优质房企已有企稳复苏趋势，供货充足叠加政策利好，销售拐点基本确立。2021年下半年以来，房地产市场快速下行，2022年1-7月全国商品房销售金额同比-28.8%，百强房企全口径销售金额同比-47.6%。而受益于2H21、1H22的积极错峰拿地，2H22有加大推货的能力，改善型房企和稳健的央国企在8月单月销售同、环比出现提升，其中建发环比增长57%，同比增长71%，领跑行业。同时，未来在“一城一策”的基调下，各地的调控政策将持续宽松，更加利好改善需求的释放，因此我们认为改善型房企和稳健的央国企销售拐点已经确立，当前正是布局的好时机。我们测算未来十年全国商品住宅销售面积中枢在10亿方左右。在市场相对低迷的2021年7月-2022年6月，全国商品住宅销售面积仍有13.55亿方的体量，短期预计2022年全年在13亿方左右。从长期来看，我们分别通过居民住宅需求和住宅的折旧两种方法测算未来十年的商品住宅容量：①预计2030年中国城镇化率到达70%，城市人均住宅建面43方，平均每年商品住宅需求量9.57亿方；②现有的517亿方住宅在60年内折旧，按1.2倍的更新比例测算，未来商品住宅需求量约