天风证券：房地产：物业管理2022半年报综述-厚积薄发，分化进取

财务指标：业绩增速显著放缓，强弱分化格局凸显2022上半年32家上市物企合计实现营业收入946.92亿元，同比增长28.7%。上半年上市物企整体业绩增速较去年同期显著放缓，大型物企业绩韧性较好，中小型物企业绩波动明显。关联方资质对物企的影响正逐步显现，国央企、优质民企维持较高增速，部分出险房企物管公司则出现收入下滑，收入端结构分化加剧。2022上半年32家上市物企合计实现归母净利润94.73亿元，同比下降12.5%。行业利润端未能延续过往高增态势，主要因开发下行影响竣工交付并造成应收账款减值计提大幅提升，叠加疫情下企业成本上升，利润水平首次出现下滑。各梯队中增速领先的多为国央企及优质民企，出险房企关联物企利润受应收账款减值侵蚀严重。2022H1，32家上市物企整体毛利率为24.6%，较21H1下滑3.1pct。主要受1）疫情下成本开支增加；2）疫情致使高毛利业务如家政、美居等社区增值服务盈利能力受损；3）开发下行造成非业主增值服务缩水挤压利润空间等共同影响。横向对比来看，毛利率下滑已成为行业共性，但部分央企表现出较强抗周期属性。我们认为逆周期环境下优质信用主体将迎来发展机遇期，在关联方