天风证券：房地产：从因城施策到降系统成本

事件：（1）9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。（2）9月30日，财政部发布支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。（3）9月30日，央行决定从10月1日起下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。从地方因城施策到部委协同出牌2021年以来信用风险爆发叠加短期政策密集出台，房地产行业至今尚未完全走出负反馈螺旋。政策应对思路在坚持市场化、法制化出清的同时，前期以中央表态维稳+地方实质放松为主。虽然地方因城施策已经步入核心一二线城市之外的全面宽松，但是市场信心不足，预期不稳的难题并未实质性解决，基本面复苏之路异常曲折。本轮930政策密集放松，一方面代表了需求托底从地方零散发力升级至系统放松，从二三四线为主扩大至涵盖一二线城市；另一