东方证券：房地产行业动态跟踪：十一期间购房热情有限，政策组合效果仍待观察

核心观点房价连续下跌的二三线城市可阶段性放宽部分城市首套房贷利率，政策效果或受制于低能级城市刚需韧性不足。70城中23个城市符合新房均价同环比连续下降的条件，央行授权阶段性自主调整首套房贷利率。我们预计上述城市主流首套房贷利率降至LPR下浮40-60bp，即LPR打8.5折-9折。但考虑到刚需首置客群占比偏低，此外疫情影响下需求韧性相对偏弱，定向降息作用或不及直接降低首付比例。住房公积金贷款规模相对较小，预计下调首套房公积金贷款利率的提振作用亦不明显。换购住房个税减免力度有限，主要利好北京等存量交易占主导、换房税负较重的一线城市，对处于观望状态的置换改善客群有一定促成交作用。当前二手房交易个税采取差额据实征收和全额核定征收两种方式，税负因城而异，主要取决于是否满5唯一、是否可核实房屋原值以及是否为普通住宅。对于北京等二手交易占主导、换房税负较重的城市，个税减免政策一定程度上有利于交易进程的加速。但对于二手市场活跃度低、换房个税负担较轻的城市影响较小。2016-2020年全国二手房屋转让个税占二手房销售金额的比例约0.8%，我们估算当前二手房个税规模在350-400亿元左右，2022Q4