平安证券：地产杂谈系列之六十一：“止跌回稳”路径下受益房企特征探讨

核心观点 预计“止跌回稳”将遵循“好产品——一线及二线核心区——全国”，部分优质房企有望率先受益。考虑住房品质提升趋势、低能级区域库存压力较大，行业或率先迎来“核心城市核心区+优质产品”细分市场企稳，同时销售限价放开、土拍条件优化有望带来盈利空间改善。多数房企由于保交付、降负债仍在休养生息，仅部分优质房企具备持续拿地能力，能够把握行业最新变化率先受益，重点关注库存结构优化、拿地能力及产品力强的房企。 加快库存去化已成共识，关注地市高点拿地比例及结构。当前房企土储规模收缩，加快库存去化、轻装上阵已成共识。较优库存结构或反映为地市高点拿地少、结构好，隐含高价地打折能顺利出售、对毛利率、减值等负面影响可逐渐消化，不会持续侵蚀利润、占用现金流。结合2022年及以后拿地占比、2020-2021年地市高点一二线占比、2020-2021年地市高点二线主城占比等指标，越秀地产、中国海外发展、华润置地等主流房企新拿地多、高点拿地布局好，库存结构整体较优。同时建发国际集团、华润置地、滨江集团历史减值比例更高，减值压力释放更为充分。 品质化趋势把握需持续拿地与产品力配合，关注拿地能力与品牌影响力。资金充足度