中邮证券：房地产行业周报：房企洗牌的根源是什么？

专题视点房企洗牌的原因包括市场缩量、结构调整，但根源是行业规则改变。首先，房企出清主要背景是楼市进入缩量期，今年前三季度住宅销售面积累计下降25.7%。其次，市场结构也在发生转变，此前楼市增长主要来自下沉市场，近年来房企拿地重心开始向一二线城市回归（2022前三季度拿地价款占比提升至58%），反映了房企对下沉市场信心减弱。最后，出清的根源在于行业规则改变，三道红线、银行贷款集中度、集中供地、预售资金监管等政策，推动高杠杆、高周转等模式谢幕。投资建议：当前时点是优质地产股的布局良机，重点关注两条思路：1）行业见底复苏带来的β行情，利好招商蛇口、保利发展等；2）格局优化带来的拿地提升，滨江集团、华发股份有望逆势发展。资本市场本周地产：A股与港股跑输/跑输大盘，信用债发行和净融资额环比下降/下降，信用利差收窄。本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为2.23%和-1.05%，分别跑输大盘4.15pcts/跑输大盘4.26pcts。本周地产信用债发行43.50亿元，净融资额-106.92亿元。截至2022年11月4日，地产信用债累计发行4707.14亿元，同比下降19.19%，净融资额-3