国金证券：房地产行业深度研究：销售结构性复苏，坚定看好优质房企

短期行业业绩承压，央国企较民营房企更具韧性。2022年前三季度28家样本房企营收同比-15.2%，其中央国企同比-7.7%，民企同比-37.3%；样本房企归母净利润同比-72.8%，其中央国企同比-23.8%，民企同比-3858%。样本房企毛利率水平自2019年起持续下滑，3Q22为17.4%（央国企18.6%，民企12.4%）；同时在整体市场下行背景下，销售难度增加，房企销管费率有所增加，其中央国企3Q22销管费率5.1%，与2021年全年相当，而民企从2021年的8.2%增至3Q22的9.2%。虽然行业整体业绩下滑，但未来营收体量仍有支撑，样本房企3Q22合同负债规模是2021年营收的1.23倍，其中滨江集团该值达3.46倍，保障未来业绩增长。经营表现分化，头部央国企和改善型房企基本面稳健。销售端，2022年行业整体延续低迷态势，1-9月全国商品房销售金额同比-26.3%，克而瑞百强房企销售金额同比-46%。但房企间表现分化，头部房企和改善型房企出现向好趋势，保利发展、中国海外发展、华润置地、越秀地产等在三季度均出现单月销售转正情况；招商蛇口、滨江集团和建发房产等1-9月销售累计同