天风证券：房地产行业专题研究：民企债券融资延期扩容点评-久旱逢甘霖

1.背景：民营房企依然深陷再融资与信用违约的负反馈螺旋地产信用债发行规模持续收缩，民营房企基本丧失再融资能力。自2021年8月以来，房企境内、境外信用债合计净融资额连续14个月为负，2022年1-10月，房企累计发行境内债4648亿，同比-18.8%，其中，国企发行4072亿元，同比+4.7%，占全部新发地产境内债券比重87.6%；民企发行185亿元，同比-74.9%，占比仅为4.0%。债券违约规模占比持续上升，23Q1迎来偿债小高峰。22Q1-Q3地产境内债违约规模165亿、678亿、488亿，违约规模全行业占比18%、25%、30%；境外债违约规模673亿、835亿、423亿，违约规模全行业占比60%、73%、77%（统计口径包含展期，不含要约交换等）。在价格端，中证地产债指数及MARKITIBOXX亚洲中资美元房地产债指数均来到历史相对低位。23Q1-4，房企境内债偿付规模分别达1102、967、1060、603亿元，境外债分别为1197、919、766、515亿元。我们认为，行业销售下行、金融机构风险偏好应激收缩、需求观望情绪蔓延、保交楼压力不断扩散的背景之下，民营房企经营性和