中邮证券：基础设施公募REITs周报：REITs NAV估值有哪些重要参数？

专题视点NAV估值的关键在于通过收益法评估底层资产的公允价值，关键参数包括CapRate、NOI和R。NAV估值是公募REITs主要估值方法之一，主要用于发行上市阶段。NAV定价可分为三步，分别是：评估底层资产公允价值、计算NAV和确定发行价格。其中，底层资产价值评估是关键，主要采用监管层明确提出的收益法作为评估手段。估值过程中，CapRate、NOI和R是最为关键的因素。其中：1）CapRate即资本化率，反映了不动产投资的永续收益率，需要根据底层资产的风险做出判断；2）NOI即净营运收入，是衡量不动产能产生的长期、稳定净现金流的指标；3）R即折现率，是参考市场利率进行调整后的比率。REITs市场表现本周REITs指数环比上周末下跌5.14%。本周产权型、特许经营权型REITs指数环比上周末下跌2.63%、下跌2.18%。产权型中，产业园区型、仓储物流型REITs指数环比上周末下跌2.38%、下跌1.35%。特许经营权型中，高速公路型、生态环保型、能源型REITs指数环比上周末下跌1.98%、下跌2.87%、下跌1.81%。近一个月，REITs指数跑输沪深300指数5.80pcts。