开源证券：2025年房地产行业投资策略：房地产新周期：去库存测算及未来展望

核心观点 1.供求关系发生变化，本轮周期量价下行时间更长：2023年7月，中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，正式进入去库存周期。比较三轮地产下行周期，本轮周期住房和库存规模都更大，2024年以来房地产政策宽松力度已经接近底部，货币政策宽松力度已和前两轮周期相当，财政政策支持力度也相对更大。本轮周期销售量价数据连续下降月份均已超30个月，远高于前两轮宽松周期，新开工和销售最大降幅也高于前两轮，整体规模收缩明显。因此我们认为，本轮房地产周期量价表现压力较大，去库存是实现市场止跌回稳的必然选择。 2.库存及去化周期测算：分为狭义库存、广义库存和超广义库存：我们测算截至2024年末，商品住宅狭义库存3.9亿平，狭义去化周期为21.4个月；我们测算得出商品住宅广义库存面积（已开工未售口径）19.6亿平，广义去化周期约28.9个月；商品住宅超广义库存面积（未开工+已开工未售口径）约32.7亿平，超广义库存去化周期约44.5个月。 3.去库存展望：预测2026年末去化周期明显压降：当前去库存措施主要以地方政府收储、城中村改造货币化安置、专项债回收土地为主，我们测算