国泰君安证券(香港)：房地产行业：城中村改造道路愈发清晰

城中村改造将加快，并成为房地产行业的稳定器。作为“三大工程”之一，城中村改造是房地产行业向新发展模式转型的关键一步。我们认为在更多政策支持下，2024年，各大城市的城中村改造步伐将加快，并成为地产行业重要的稳定器。2023年11月底，广州市就城中村改造条例公开征求意见，使得城中村改造道路愈发清晰。考虑到每个城市的城中村情况不同，预计后续其他城市的改造将以“一城一策”或“一区一策”的形式展开。目前阶段，城中村改造的难点犹存。虽然中央政府为城中村改造定下了积极基调，但市场对于如何应对城中村改造中的痛点仍存担忧。我们认为城中村改造过程中存在三个痛点：1）拆迁难度；2）资金不足；3）城市综合体的规划更加复杂。我们可以借鉴日本和中国香港的经验。考虑到东京和香港的房地产市场更为成熟，我们选择这两个城市的成功城市更新项目作为案例研究。这两个城市有相似之处：1）亚洲超大城市；2）两者都经历了完整的房地产市场周期；3）大量旧建筑或旧街区需要更新。我们试图借助日本和中国香港的经验来破解未来城中村改造的潜在瓶颈。在调研的基础上，我们总结出四大思路作为解决方案。1）可以设计权利变换计划作为标准化的补偿安置方案