光大证券：银行业基于按揭贷款利率分布的分析：如果存量按揭贷款利率被下调？

今年以来，伴随着国内疫情反复、外需趋弱，宏观经济下行压力进一步加大，居民收入、就业承压，预期有所恶化。在此背景下，居民按揭贷款早偿增加，按揭贷款增长乏力。调降存量首套高利率房贷，压降LPR加点点差，对高利率的刚需购房按揭贷款予以优惠，符合市场各方预期。我们认为：受疫情持续影响，部分居民资产负债表受损，而高利率按揭一方面降低了居民资产负债表的安全性，另一方面也不利于消费的恢复。通过下调存量房贷利率，从“防风险、扩消费、促公平”的角度看，具有现实意义。且存量按揭贷款的降息，一定程度上也有助于缓解贷款早偿压力，进而促进按揭贷款平稳增长，甚至能够促进住房销售尽快复苏。本文将聚焦分析：①存量按揭的定价分布等基本特征；②回溯2008年按揭贷款统一利率打折后的影响；③对现阶段存量按揭贷款利率调整做出模拟测算。存量按揭中高利率按揭贷款占比大，居民侧面临一定还本付息压力截至9月末，金融机构个人住房贷款余额为38.9万亿，今年以来共增长0.6万亿，远不及上年同期的2.9万亿，按揭贷款增长因居民购房行为放缓和早偿率增加而受到冲击。从按揭贷款利率的角度看，新发放按揭贷款利率年内大幅走低，9月平均利率为4.34