中邮证券：基础设施公募REITs周报：如何借鉴REITS海外估值方法？

专题视点REITs海外估值分为两个层面，底层资产层面多采用绝对估值法，REITs层面多采用相对估值法或经调整的绝对估值。REITs海外估值方法分为绝对估值法和相对估值法两个体系。绝对估值法的主要方法有收益法、成本法和市场法。绝对估值法的优点是其不受市场价格变化影响，为REITs估值找到了一个锚定基础；其缺点是1）忽略了外部环境的影响，2）计算方法复杂，若假设条件变化会引起误差，3）更新频率较低，不易于日常跟踪。相对估值法常用的估值指标主要有P/FFO、P/AFFO、和NAV折溢价率。相对估值法操作较为方便，并易于日常高频跟踪，但其需要有活跃的不动产市场成交数据做基础。REITs市场表现本周REITs指数环比上周末下跌2.61%。本周产权型、特许经营权型REITs指数环比上周末上涨0.11%、上涨1.30%。产权型中，产业园区型、仓储物流型REITs指数环比上周末上涨0.87%、下跌0.28%。特许经营权型中，高速公路型、生态环保型、能源型REITs指数环比上周末上涨1.63%、上涨0.65%、上涨1.00%。近一个月，REITs指数跑输沪深300指数5.86pcts。本周领涨的公募RE