天风证券：房地产行业研究周报：存量房贷利率可能调整吗？

行业追踪（2022.11.20-2022.11.26）首套贷款利率持续下行，多城自主突破利率下限。1、宏观层面，据贝壳研究院数据，11月全国首套利率4.09%，环比10月再下降3个基点，已来到2014至今的历史最低位。2014-2016的利率下调周期中，首套贷款利率共下行258BP，本轮自21M10高点至今降幅已达164BP。2、微观层面，自9月29日人民银行、银保监会决定阶段性放款部分城市首套住房贷款利率下限至今，据中指研究院监测数据，已有20余城将首套房贷利率降至4.0%以下。地产量价双降之下，我们认为，未来仍将有更多在929信贷政策允许范围内的城市进一步调整首套利率下限，且如果基本面复苏不及预期，相关政策有望在范围上持续扩容、在时间上延续更久。二套受4.9%下限约束环比连续3月持平，首套、二套贷款利差持续走阔。据贝壳研究院数据，9-11月全国二套住房贷款利率维持4.91%不变（较21M10相对高点下降108BP），除个别城市外，多数城市二套贷款利率或已来到现行政策规定下限；同时，22年3月后首套、二套住房贷款利差持续走阔，由22年3月的26BP来到11月的82BP。年初以来地产调