中邮证券：基础设施公募REITs周报：REITs海外P/FFO估值有何启示？

专题视点P/FFO是海外REITs相对估值的主要方法，住宅和物流设施的P/FFO倍数高于其他类型。P/FFO估值属于相对估值模型的一种，其类似于股票估值中的市盈率等指标，二者的区别在于P/FFO估值考虑到REITs的资产会产生高额折旧会影响估值；因此在估值时通过FFO排除了物业折旧摊销和一次性物业买卖利得对REITs物业盈利能力影响，公式为“FFO=净收益+摊销+折旧-不动产销售的资本利得”。在美国市场，写字楼、物流设施、零售和住宅REITs占所有美国REITs市值一半比重，其中住宅和物流设施的P/FFO倍数高于所有股票REITs的平均水平；此外美国基础设施、数据中心和仓储REITs的P/FFO倍数近年来增长较快。REITs市场表现本周REITs指数环比上周末下跌2.06%。本周产权型、特许经营权型REITs指数环比上周末上涨0.70%、上涨0.64%。产权型中，产业园区型、仓储物流型REITs指数环比上周末上涨0.58%、上涨0.59%。特许经营权型中，高速公路型、生态环保型、能源型REITs指数环比上周末上涨0.74%、上涨0.22%、上涨0.89%。近一个月，REITs指数跑输沪