天风证券：房地产行业2022年度策略：破与立，旧与新，分与合

政策：从规范化的长期视角看待短期调整 站在地产大周期的转折点之上，行业面临的是行政、金融、土地、财税等一系列长短期，供需双向的长效机制。其中供给侧金融、土地从根本上避免了房企无序扩张带来的周期波动风险，需求侧行政调控通过逆周期调节进一步稳定短周期，叠加更长视角的租赁市场建设以及房地产税等预期管理工具，我们有望迎来真正的、规范的、平稳健康发展期。 销售：需求曲线的短、中、长期展望 2021年全国商品房销售增速前高后低，下半年增速回落除了受基数影响之外，房价涨幅放缓、调控边际收紧、涉房贷款压降、房企加速库存变现推升重点城市库存、二手房市场率先出现拐点、交付不确定性延缓需求入市、房地产税试点加快同样对需求预期影响明显。结合行业中长期的周期拐点，住房需求依然在很大程度上受短期政策引导，但是房价估值压力之下把逆周期调控的空间留给未来，引导行业总量平稳回归可能是更为稳健的路径选择。 企业：信用危机的破与出清周期的立 我们认为这一轮信用风险的本质原因还是房企种种不规范的经营模式在一系列规范化的监管整顿中暴露出来，并且被下行周期进一步放大。我们认为只有破除激进的粗放模式，才能确立平稳健康的发展观。未来