申港证券：物业管理及服务行业深度报告：物业板块超额收益与开发关系几何？

在“房住不炒+两集中”等调控环境下，地产开发公司资金压力凸显。房地产开发板块全部为流量业务，相比而言，物业管理板块业务除了流量，还包括基础物管、增值服务等存量业务。以碧桂园服务为例，开发的收入贡献比例不断降低，2020年已不足20%。因此需要理性看待开发承压对于物管公司的影响。 我们总结了物业板块行情的驱动因素 2021年4月19日，恒生公司推出“恒生物业服务及管理指数”。我们采取“恒生物业服务及管理指数”的编制方法，将指数拓展至2014年6月，以此，复盘过去8年物管板块的历史行情。 超额收益短期看合约面积，长期看收入结构。行情核心驱动因素为估值的提升，估值的支撑因素在于合约在管面积的增长，合约面积决定了公司的物管规模基础。长期要关注公司的收入结构，增值服务收入是否取得突破，占比得以提升。 我们总结了地产行业政策调控与物业板块超额收益关系 我们复盘2014-2021房地产行业政策，将8年间分成7个连续地产调控周期（分成正向、平稳和负向），分别分析各周期物业板块超额收益情况。 核心结论： 地产行业政策影响房地产开发板块超额收益。行业政策传导到基本面的见效期较长，同时也受货币政策等其他因素