天风证券：房地产：二次集中供地急转弯的背后

二批集中供地结果出炉，成交端量价下降显著：大部分城市二轮土地供应量与首轮体量大致持平，但受近期融资收紧政策和土地市场降温的影响，二轮土拍土地成交量较一轮明显下降，22城二轮集中供地总成交建面0.76亿平方米，相比首轮总成交1.16亿平方米减少35%；土拍流拍率大幅提升，二轮平均实际流拍率36%，较首轮5%直接提升31个pct；受二轮供地规则调整的影响，22城平均溢价率下降明显，由首轮的15%降至4%，底价成交占比地块明显提高。从行业集中度看，头部房企拿地金额占比明显增加，行业集中度上升趋势延续，二轮土拍前30房企成交金额占比48.05%，较首轮36.40%增加11.65pct；从企业性质来看，此次土拍民营房企参与积极性降低，地方国企和央企凭借融资成本优势表现更为积极。 资金及回款承压，土地市场迅速降温：自从2021年8月自然资源部对部分集中供地试点城市作出从房地产开发资质、资金来源、溢价率、提品质四方面明确的要求以来，加大了自有资金来源审查制度和监管，限制了无开发资质企业参与土拍，土拍门槛提高，房企资金压力进一步增大，房企拿地更为谨慎。三道红线下，房企负债管理也趋严。从统计的72家A股