申港证券：房地产行业研究周报：销售组成初探：影响购买力的三要素

每周一谈：销售组成初探：影响购买力的三要素近期销售基本面：疫情冲击波及一线城市销售30城高频数据显示，近期商品房销售持续承压，环比同比指数均进入下行。至12月24日（周六），当周30城销售面积单周同比-44.19%，较上周减少16.35个pct，单周环比-7.93%，较上周提升0.72个pct，高频数据承压。一线城市近期销售走弱，疫情影响显现。截止至12月24日，30城中一二三线城市销售面积单周同比增速分别为-52.8%、-45.5%、-26.5%，较上周减少24.4、7.3、26.4个pct，近期一线城市销售受疫情影响出现较快下行。从近期商品房销售表现，我们可以发现疫情对销售存在着较大冲击，即支付能力及意愿的影响；依循这一路径回溯，从购买力的角度观察，可以帮助我们更有层次的理解销售的变动,即需求、意愿与支付能力，其中：需求是一切的原点，也是最大的销售基数，同时决定了销售规模的上限。支付能力是需求转化为销售的通道，决定了销售规模的下限。意愿是需求的放大器，同时影响着商品房销售的在不同跨度周期上的波动。三者的关系互相影响但又相互独立，明确彼此的关系，可更好理解销售变动：需求具备较强韧性，