天风证券：房地产：天风问答系列：如何看待明年物业板块的投资机会

物业行业发生了哪些变化？ 1） 政策面持续向好，引导行业可持续发展： 政策在引导行业提升管理/规范化水平的同时，也更倾向于促进经营业态的多元化和物业收费的市场化；同时随着各地推进物业覆盖率的政策执行落地，以及老旧小区改造完成，或将进一步提升存量住房物管渗透率。中长期来看，行业政策导向整体偏友好，更有利于形成良好的物管行业可持续发展的经营模式和盈利模式； 2）行业规模层级明显，集中度提升： 21 年以来上市物管公司合约、在管面积延续近年来的高速发展态势，规模持续实现突破。其中大型物管公司规模分化趋势明显，平均合约及在管面积显著高于行业均值，合约在管比维持在 182%以上，预计未来行业规模仍将维持高速增长； 3）非住占比维持高位，业态更趋多元化： 上市物管企业加大力度布局商业写字楼、产业园区、医院、学校、交通等具备更高管理门槛的多元化物业管理业态，同时成立商管品牌，通过标准化的经营管理措施有效提升公司多元业态的运营能力、形成良好的品牌积累，未来多元化经营板块有望成为来源稳定的主要收益现金流之一； 4）规模并购力度加大，协同三方外拓双轮驱动： 第三方在管面积占比由 2017年的 40%提升至