东吴证券：房地产服务行业+公司首次覆盖：阴霾渐散曙光已现，聚焦内生回归本源

投资要点物业指数经历80%以上幅度回撤，核心原因为对关联方地产公司的担忧：2021年7~10月为板块下跌的第一阶段，反应对于政策可能对盈利造成影响的担忧。下跌的第二阶段从2021年10月持续到2022年11月，反应市场对地产行业出现系统性风险的担忧，进而影响其关联方物业公司，具体影响体现在资金占用等企业治理方面、股权变动等控制权转让方面和关联业务下滑方面，包含估值与业绩下滑预期的双重影响。下跌阶段的市场担忧已开始发生积极变化。变化一：行业回归理性发展状态，典型公司未来业绩增长CAGR回到20-30%区间，在管面积增长及毛利率水平也开始均值回归。市盈率水平也大幅回落，已包含上述因素增速均值回归的预期。变化二：部分关联方/大股东出现困境反转机会。部分优质开发商现金流情况开始好转，2023年开发业务有望持续恢复，带动项目交付、关联业务等影响物业公司业绩的因素一同恢复，同时也将减弱对优质开发商的关联物业公司股权及控制权变更的担忧和对资金占用的担忧，压制估值和影响业绩的因素都在发生积极变化。具备长期投资价值的公司需满足一个必要条件及拥有两大核心能力。必要条件：确认安全的关联方/大股东，主要通过信