中银证券：房地产2021年集中土拍元年深度解读与展望：全年集中土拍呈现“热—冷—稳”趋势，央国企或将维持土拍主导地位

全年集中土拍元年整体市场呈现“热—冷—稳”的趋势。1）成交量呈现逐批下降的趋势，楼面均价经历了先降后回升的过程。21年22城三批集中土拍分别出让土地785/581/516宗，总金额10461/6278/5792亿元，总建面10469/6544/5696万平，合计出让土地数量1882宗，总金额2.25万亿元，总建面2.27万平，叠加1-2月首批前所出让的地块，21年全年22城住宅土地出让总金额2.62万亿元，同比+3.1%。三批集中土拍楼面均价分别为9993/9594/10169元/平。2）从土拍热度来看，呈现“热—冷—稳”的趋势过程。土地溢价率分别为15.3%/3.6%/1.9%，触顶成交率分别为24.2%/12.4%/12.6%,底价成交率分别为41.6%/73.5%/76.7%。从中止出让率和流拍率角度来看，第三批集中土拍市场有所回暖，流拍率较二批下降了0.8pct至12.5%，中止出让率从22.9%降至6.6%。我们认为第三批集中土地出让市场企稳回暖的原因有四：a）出让条件优化，政府让利，利润空间改善，提高房企参拍积极性。b）宏观、中观政策释放维稳信号，提振市场信心。c）热点板块