德邦证券：2023年房地产开发投资策略：三支箭齐心协力，保交楼任重道远

楼市：销售复苏羸弱，需求端政策仍具调整空间。供给端“三支箭”持续发力，但需求端销售市场复苏仍缓慢。二手房挂牌量在年初限售放松环境下不断增高，一二手倒挂收窄影响房价预期。1-11月商品住宅销售面积10.27亿平，同比降26.2%。商品住宅新开工、施工面积降幅走扩，竣工面积降幅略有收窄，复苏压力较大。因城施策进入深水区，部分区域加速限购松绑，政策调控逐步向高能级城市延伸，按揭等需求端政策有望适时调整。展望23年，目前政策密集释放，稳定市场预期，并刺激销售市场企稳复苏，但房贷利率优化、高能级城市调控政策改善等方面仍具一定空间。销售市场有望随着保交楼进一步推进，项目延期交付风险降低，以及需求端政策进一步落地，房价悲观预期逐步改善，销售市场有望回归合理水平。地市：城投托底推盘意愿弱，多地调整集中出地次数。房地产投资降幅持续扩大，土地出让金和土地成交价款降幅扩大，政府性基金中土地出让收入下滑显著，多重因素影响22城集中供地热度下降，多个城市突破“一年三拍”限制，开启多批次集中供地。国央企积极增厚土储，龙湖、滨江等少数优质民企逆周期补仓，平台公司托底拿地趋势明显，由于部分平台公司自身非快周转经营模式