光大证券：房地产行业：国内典型产业园REITs产品专题报告——择优择精、加速转型，国内产业园公募REITs发行乘势而上

四只产业园REITs平均涨幅及日均换手率优于首批、第二批公募REITs均值，其中建信中关村REIT表现突出：截至2022-03-07，受短期资金推动、相关产品稀缺性、投资风险偏好等因素影响，11只基础设施公募REITs产品全部实现正收益，其中四只产业园REITs录得平均涨幅37.3%,日均换手率2.3%。 我国产业园存量资产规模较大：截至2022年2月末，我国共有各类国家级开发区665家，多涉及化工、汽车等产业；省级开发区2069家，以新材料、节能环保等行业为主；各类广义专业产业园区约8万余个，主要聚焦物流、文化创意及电商行业。从分布区域来看，存量产业园主要集中在华东及中南地区；从省份来看，广东、江苏、浙江、山东的产业集聚效应较强。 产业园区发展步入存量改革+创新发展期，由土地运营走向多元创收，由粗犷式发展迈向专业化运营、特色化集聚；由开发租售向资产管理升级：我国产业园盈利模式多元，主要以土地运营收益为主；但由于产业园一般前期投入较大，开发周期较长，因此多元增值服务及金融投资融合服务成为当下产业园盈利的新增长极，该两项服务收入占营收比重均在5%-35%。当前，我国产业园区发展步入存量改