东方证券：万科A（000002）-多元业务释放协同价值，有望助力业绩增长

万科A(000002)2022年5月10日，公司微信平台公告与广州市政府签署战略合作框架协议，双方将在城市更新、保障性租赁住房、城市物业智能服务、城市开发建设、智慧冷链物流、养老服务、酒店与度假等方面加强合作。多元业务能力备受重视，协同主业价值有望释放。综合本次协议签署，以及2021年8月与上海市政府签署战略合作框架协议来看，公司在城市更新、物业管理、长租公寓、物流等业务上的多元化能力备受重视，并与政府在非住业态上日益多样的诉求相匹配。根据公司公告，2021年万物云/商业/长租公寓/物流地产分别同比增长32.1%/20.6%/13.9%/68.9%，2022年一季度商业/长租公寓/物流地产增速分别为17.6%/12.8%/39.0%，多元业务快速发展，经营表现稳步提升。截至3月末，公司城市更新项目总计容面积达534.7万平方米。我们认为，多元化优势将助力公司在解决“政府所需”方面扮演重要角色，特别是核心城市土拍利润空间趋薄的背景下，多元业务有望在加速自身拓展的同时，更好地协同开发业务获取低地价资源。业绩重回增长区间，毛利率有望企稳。公司一季度实现营收626.7亿元，同比增长0.6%，归