国盛证券：房地产开发行业年报综述：分化加速，盈利承压

2021年地产行业的全面调控带来了国央企和民企的分化加速，因此本年度对房地产开发公司通过公司性质进行分类 随着三道红线、贷款集中度、集中供地等调控政策的出台，叠加预售资金的监管加强，房企的现金流状况变得至关重要。在部分民企暴雷带来的信用危机影响下，国央企和民企的融资能力出现明显分化，而购房者对民企的信任下降也导致了民企销售情况进一步承压。因此我们本年度对房企通过国央企/民企的公司性质进行分类，通过横向对比研究2021年度房地产行业的变化趋势。 从整体情况看，2021年7家样本国央企实现营收入13115亿元，同比增长21.1%；5家样本民企实现营收10962亿元，同比增长19.5%。营收保持较高增长主要因为17-18年销售高增，而结算滞后于销售2-3年。观察历史数据可以发现：（1）国央企的营收增速更显稳健，而民企波动性较大；（2）在2020年以后国央企的营收增速开始超过民企。 从具体房企看，（1）所有样本房企营收入均有提升，大部分房企增速与上年持平，维持在15-30%左右。（2）收入规模较高的房企增速较低，收入规模较低的房企增速相对较高。（3）旭辉控股集团、绿城中国、美的置业三家房企营收