天风证券：房地产行业研究周报：地产销售怎么看？

行业追踪（2023.2.10-2023.2.16）我们看好年内地产销售的持续性复苏，2023年全国商品房销售面积有望实现0%-5%的小幅增长。支撑逻辑包括以下四个方面：(一)需求中枢：10-12亿平，改善、更新成主导未来十年我国商品住宅需求虽然中枢可能见顶但仍具有支撑，有望维持在12亿平左右。进城、新婚、改善、更新四部分贡献的年住房总需求约13.75亿平。预计“十五五”期间每年由保租房解决的住房需求约为1.9亿平。22年，受多因素冲击，商品住宅销售面积累计同比创下历史最大降幅，但仍贡献11.46亿平，接近我们测算的12亿平需求中枢，我们认为23年的销售企稳复苏具备较稳固支撑。(二)17亿平合理吗：棚改货币化为引，需求提前释放梳理历史三轮地产周期调整，2009-2015年，棚改实物安置为主，期间需求合理释放，中枢稳定于10-12亿平。15年后，货币化安置大幅提升、PSL大规模投放、房价快速上涨造成部分需求被创造，部分被提前释放。据我们估算，棚改货币化创造的年住房需求约3亿平。19年后，棚改逐渐步入收官阶段，安置形式重回实物并辅以棚改专项债，此前由货币化安置所刺激的需求开始回落。我们认为，