国盛证券：建筑装饰行业专题研究：REITs对建筑企业的影响和重塑—以高速公路项目为例

高速公路是建筑企业持有的最主要运营资产，目前已发行四单REITs。高速公路投资规模较大，运营收费相对稳定，是基建REITs最重要的底层资产之一，也是上市建筑企业持有规模最大的运营资产类别。目前已有平安广州广河REITs/浙商沪杭甬REITs/华夏越秀高速REITs/华夏中交高速REITs四个项目发行成功，合计募集资金250亿元，占已发行REITs募资总额的55%，是规模最大细分领域。高速公路REITs属于特许经营权类项目，整体现金分派率明显高于园区等产权类项目，上市后整体涨幅偏低，当前具备一定性价比。 以高速公路项目为例，我们分析REITs对建筑企业的影响和重塑主要体现在以下四个方面： 1）优化资产负债表，提升再融资能力。虽然高速公路REITs综合融资成本6%-7.5%，高于债务融资4%左右的成本，但通过发行REITs可盘活存量资产，一方面可以享受账面资产的增值，增加权益，另一方面如果归还部分贷款，可以有效降低有息负债规模，整体资产负债表得到优化。 2）优质存量运营资产价值有望重估。已发行的平安广州广河/浙商沪杭甬/华夏越秀高速/华夏中交高速发行规模相对于底层资产账面价值的溢价率分别为