首创证券：保利地产（600048）-年中报点评：土地投资适时下沉，盈利能力仍处下行通道

保利地产(600048)核心观点营收平稳增长，盈利能力下滑。公司发布2021年中报，2021年上半年实现营业收入899.7亿元，同比增长22.1%，归母净利润103亿元，同比增长1.7%，整体延续稳健提升态势。公司营收增长主要得益于结转收入增加，结转速度加快。归母净利润增速低于营收增速的主要原因是：1）盈利能力下滑，毛利率同比下降3.2个百分点至32.5%；2）少数股东损益占比提升5.9个百分点至29.9%；3）投资收益同比下滑12%。销售量价齐升，城市深耕效果凸显。2021年上半年实现签约金额2851.9亿元，同比增长27.0%，结构上来看，38个核心城市销售贡献达77%，同比提升2个百分点；区域结构保持稳定，珠三角、长三角合计销售占比达53%；重点城市中广州实现销售金额超260亿、佛山超200亿，南京、东莞、上海超100亿，城市深耕效果凸显。拿地坚持等量拓展原则，投资区域下沉。上半年公司新增容积率面积1651万平方米，同比增长67.8%，拓展金额963亿元，同比增长17.4%。拿地金额比销售金额为33.8%，同比下降2.9个百分点。新增住宅货量占比86%，拓展权益比为71%，分别较