东兴证券：保利地产（600048）-公司2020年报点评：投资额度提升无惧竞争激烈，低资金成本构成护城河

保利地产(600048)近日保利地产公布2020年度业绩，实现营业总收入2432.1亿元，同比增长3.1%。其中房地产开发收入2263.8亿元，占比为93.1%；两翼产业实现市场化收入154.3亿元，同比增长36.5%。报告期公司归母净利润289.5亿元，同比增长3.5%。我们对公司经营情况做如下点评。结转口径地货比上升拖累结转毛利率下降，但非并表项目结转确认的投资收益激增，净利润率稳中有升。受累于结算项目地货比（地价/售价）上升到2020年的28.7%，公司税前毛利率相对有所下降，考虑但土增税对冲后，税后毛利率仅下降0.7pct至25%。2020年公司资本化率下降，利息费用明显提升，因此公司财务费用率略微上升。体现公司费用管控能力的销售和管理费用率在营收口径下同比持平，在销售口径下略有下降。投资收益方面，伴随大量非并表项目进入结算期，投资收益增厚，全年实现投资净收益61.4亿，同比大幅上升65.9%。同时存货跌价损失共计8.5亿转回也增厚了利润。最终公司净利润率16.5%，同比提升了0.55pct。全年并表权益比有所下降，公司归母净利润率同比基本持平。我们预计公司盈利能力仍会跟随大市