东兴证券：万科A（000002）-公司2020年报告点评：开发主业提效加速，持有型业务价值静待释放

万科A(000002)近日万科公布2020年报，实现营业收入4191.1亿元，同比增长13.9%；实现归属于上市公司股东的净利润415.2亿元，同比增长6.8%；每股派发股息1.25元，分红比率35%，同比提高4.6pct。我们对公司点评如下：盈利能力或仍处下滑通道，主因住宅开发拖累。2020年净利润率14.2%，连续两年下滑，税后毛利率下滑和计提存货跌价准备是拖累净利润率的两大因素。其中税后毛利率为22.8%，同比下滑4.6pct，且主要受住宅开发主业毛利率下滑影响。计提存货跌价准备19.8亿，同比提高75.2%，新增的三个计提存货跌价准备的项目全部位于环京周边。在管理红利时代公司控费能力进一步提高，期间费用率仅为6.4%，较2019年下降0.9pct。公司实现投资收益135.1亿元，同比增长171.1%，也在一定程度上缓解了盈利能力下滑压力。我们认为公司营收略低于预期，已售未结资源充沛，未来营收增速或超预期，但通过地货比判断结算毛利率或仍处于下降通道。2021年住宅销售增速有望进一步提高，杠杆指标也有望全部回落至绿档。2020年公司销售金额7041.5亿同比增长11.6%，考虑公司