天风证券：房地产行业研究周报：供给会成为需求释放的限制因素吗？

行业追踪（2023.2.18-2023.2.24）周期角度：以史为鉴，当前狭义库存处于什么水平？截止2022年年底，克而瑞80城商品住宅可售库存面积5.21亿平方米，同比-1.75%。全国平均去化周期19.0个月，较去年同期提升5.36个月。对比历史发现，2022年12月80城住宅狭义库存仍居高位，处2010年以来72%的分位水平，与2014年5月、2016年3月、2020年9月较为接近。自21年以来，市场可售库存始终维持高位，库存水平虽处下行周期，但22年至今（2021.12-2022.12，分位数由81%降至72%）政策宽松对库存去化的影响程度与14年类似（2014.09-2015.08，分位数由97%降至91%），故在不考虑诸如棚改货币化等大力度刺激政策出台的背景下，住宅库存的消化过程或仍将较为缓慢。我们预计23上半年，克而瑞全国80城可售库存面积仍将围绕5-5.4亿平波动，短期内发生整体性的供需关系反转的概率不大。结构分化：若销售复苏，热点城市会否产生供需缺口？截止2022年12月，克而瑞80城商品住宅可售库存面积中，一线、二线、三线城市可售库存分别为0.40、2.87、1.9