信达证券：房地产：如何看待近期地产走势及政策

本期内容提要: 近期地产板块持续反弹，一方面港股市场出现了明显的回暖，内房股表现强势带动A股地产修复，其核心原因主要在于外资重回港股和A股市场，另一方面主要在于政策层面出现了新的边际变化，4月30日中央召开政治局会议，关于地产方面，会议强调要“切实做好保交房工作”，要“结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待”，“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。 怎么看待销售未来的走势？当前对于需求影响的核心主要在于三点（房价下跌、烂尾楼和收入预期），我们认为其中这三点任何一点出现反转都可能会带动需求的入市，我们认为中国商品房销售面积由2021年17.9亿平降至2023年11.2亿平，一部分原因是因为需求的衰退，另一部分原因主要在于影响需求的这三点因素导致众多即期购房需求的延迟，而不是消失，所以在这三点影响需求的核心问题解决之前，我们认为销售难以出现明显的改观（可能底部震荡，但难以上行），如果核心问题得以解决，我们认为需求可能迎来快速反转，有望开启新一轮的房地产上行周期（这轮周期或将超过08年和14年）。 怎么评价和衡量中央的去库存政策？本次政治局会议再提去库存，上次