中银证券：房地产：从路径、估算总额、预期影响、海外经验来理解我国房地产税改革试点

核心观点2021年10月23日，全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算，试点实施启动时间由国务院确定。我们预计将于2022年开展试点征收工作，充分总结经验后再行立法，推出后有望助力房地产市场良性发展。1）预计各地将在国务院制定的总体草案基础上，因地制宜进行细则落地，包括征收范围、计税依据、税率、税收优惠等。2）作为地方税的一种，试点阶段预计只针对城市内部房产进行计算征收，不会跨城联网统计。3）试点城市预计将优先从核心一二线城市中选取，特别是今年上半年市场热度较高、供求矛盾突出、房价涨幅较大、市场韧性较强的城市，例如深圳、杭州、宁波、南京、苏州等。房产税收入短期难以替代土地出让收入。据我们测算，全年房产税收入范围约为0.34~2.27万亿元，预计仅占土地出让收入的4.6%~30.7%。在中性假设下为1.42万亿元（假设房产税税率为0.8%，整体免征比例为50%）。由于房价水平的差异，一线城市平均房产税收入最高。据测算，一/二/三四线城市平均房产税收入分别为1206/170/51亿元。1）4个一线城市：预估房产税总计4825